Hukum Bisnis- Apartemen

1.Apa Hak Pemilik apartemen?  Apakah HGB,HGU,dan HM?

            Strata title atau Sebagian orang menyebut apartemen, tetapi sebenarnya pengertian apartemen lebih sesuai untuk rumah susun yang disewakan, sedangkan untuk rumah susun yang dapat dimiliki, lebih tepat disebut kondominium.

            Perlu diketahui bahwa apartemen, kondominium, rusunami, rusunawa, anami, rumah susun non hunian semuanya itu merupakan nama lain dari rumah susun yang peraturan perundang undangannya diatur oleh negara sesuai dengan UU No. 16 tahun 1985.

                Berdasarkan status tanahnya, apartemen digolongkan:

1. Tanah Negara
2. Tanah Hak Milik
3. Tanah Pengelolaan

            Jika apartemen didirikan di atas tanah negara maka status pengelolaan oleh developer menjadi HGB (Hak Guna Bangunan) Murni, jika berdiri ditanah hak milik maka hak pengelolaan oleh developer menjadi HGB Hak Milik.Sedangkan jika developer hanya diberi kuasa untuk membangun apartemen ditanah pihak ketiga maka statusnya HGB Pengelolaan Lahan. 

Jadi ada 3 status kepemilikan oleh developer:

1. HGB Murni
2. HGB Hak Milik (SHM = Sertifikat Hak Milik) . inilah yang bisa di agunkan ke lembaga Fidusial/Bank
3. HGB HPL

Akan tetapi rasa-rasanya hampir tidak pernah developer memilki ijin dengan status HGB Hak Milik karena dalam peraturan tentang rumah susun dijelaskan bahwa yang berhak memiliki unit rumah susun adalah warga negara Indonesia sehingga agar rumah susun bisa dimiliki oleh warga negara asing biasanya developer mendowngrade statusnya menjadi HGB Murni.

           

            Dari HGB yang dimiliki oleh developer maka status kepemilikan sertifikatnya oleh setiap pemilik unit  menjadi SHMSRS (Satuan Hak Milik Satuan Rumah Susun). Perlu digaris bawahi bahwa SHMSRS bukan memberikan kepastian kepada pemilik unit bahwa tanah apartemen dengan serta merta menjadi milik pemilik unit secara keseluruhan akan tetapi bergantung pada status tanah yang dimiliki oleh developer.

           

            Dalam kepemilikan unit apartemen juga ada hak milik dan hak guna bangunan. Kalo hak milik maka akan menjadi milik penghuni selamanya, kalo hak guna bangunan hanya terbatas beberapa puluh tahun.

            Tapi memang beda antara hak milik tanah biasa dan hak milik apartemen.

Jika apartemen, hak miliknya terbagi tiga: milik pribadi (unit apartemen), barang milik bersama (lift, tangga, parkir dll) dan tanah milik bersama.

            Dengan ada perbedaan atas kepemilikan tersebut, maka yang 100 % dimiliki pribadi adalah yang unit saja. Untuk tanah dan lain lain akan dimiliki bersama sama, yang nilai kepemilikan pribadi akan dinyatakan dalam persen di surat hak milik yang ada.

            Untuk umur dari kepemilikan adalah sesuai dengan umur tanah nya, dimana tanah bisa berupa HGB/HPL/Hak Pakai, dimana pada masa nya bisa diperpanjang secara bersama sama oleh penhuni (PPRS).

           

            Status yang paling aman adalah pihak developer mengantongi status HGB Hak Milik yang artinya tanah yang dibangun adalah milik developer dan perlu diperjelas apakah tanah apartemen tersebut menjadi pemilik unit dengan perbandingan rata-rata luas unit yang dimiliki dengan total unit yang ada, atau tidak. Biasanya jika pemilik unit menjadi pemilik tanah maka harga apartemen tersebut akan menjadi sangat mahal.

            Status yang aman kedua adalah HGB Murni karena tanah apartemen milik negara yang mana jika negara meminta tanah tersebut dikembalikan maka negara akan membayar sebesar 80% dari harga tanah saat itu dan masing masing pemilik akan mendapatkan proporsional berdasarkan luas unit yang dimiliki dibagi dengan total luas unit yang ada.

            Status yang sangat tidak aman adalah developer hanya mengantongi ijin HGB HPL saja yang mana jika pemilik tanah (pihak ketiga) meminta tanahnya kembali setelah masa HGB berakhir maka pemilik unit rumah susun tidak akan mendapatkan penggantian sepeserpun.

 

2. Dibuktikan dengan apa status kepemilikan Apartemen?

            Bukti Kepemilikan atas Satuan Rumah Susun (Sarusun)

            Bukti bahwa seseorang memiliki sarusun adalah berupaSertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun mewakili hak perseorangan atas unit sarusun yang dimilikinya dan hak pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersaman dan tanah bersama.

            Alangkah baiknya jika di saat akan membeli sebuah apartemen baru, di usahakan agar bisa mendapatkan no registrasi HGB, IMB & SIPPT yang mana bisa di cek sendiri legalitasnya di BPN & BPP Pemda agar lebih yakin lagi status kepemilikan  mana yang ingin anda peroleh.

            Jadi, sebelum membeli, Anda perlu meneliti status kepemilikan tanah tempat apartemen itu berdiri. Sebagai tanda bukti hak milik atas rusun maka diterbitkan sertifikat hak milik rumah rusun (strata title) yang terdiri atas:

1.      Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama.

2.      Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang menunjukkan satuan rusun yang dimiliki.

3.      Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang bersangkutan. Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Seandainya terjadi bencana dan menyebabkan apartemen roboh dan tidak dapat dipergunakan lagi, maka kepemilikan atas apartemen yang digunakan secara terpisah hapus, namun pemilik apartemen berhak memperoleh bagian atas hak milik bersama terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai nilai perbandingan proporsionalnya dengan melihat kenyataan yang ada. Apabila gempa tidak hanya menyebabkan apartemen roboh, namun juga menyebabkan tanah di bawahnya musnah, maka hak milik atas apartemen tersebut hapus. Hapusnya hak milik atas satuan rumah susun (apartemen) berdasarkan Pasal 50 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.

3.Lembaga apa yang menjamin kepemilikan apartemen? Lembaga Penggadaian,Vidusial,atau Hak Jaminan?

Karna ketika dalam penjaminan,yang dijaminkan adalah sertifikatnya,maka Lembaga yang menjamin kepemilikan apartemen adalah lembaga Fidusial