Pengawasan Kualitas

            Kualitas merupakan suatu istilah yang sangat bergantung kepada situasi.Ditinjau dari pandangan konsumen,secara objektif orang mengatakan berkualitas apabila sesuatu tersebut cocok dengan selera

            Produk dikatakan berkualitas apabila produk tersebut mempunyai kecocokan bagi sang penggunanya. Pandangan lain mengatakan berkualitas apabila barang atau jasa tersebut dapat menaikan status si pemakan.
            Uraian tersebut menunjukanbahwa pengertian berkualitas dapat berbeda pada setiap orang pada setiap waktu yang berbeda pula. Namun secara objektif pengertian berkualitas adalah suatu standart kusus dimana kemampuannya (availability),kinerja (performance), keandalannya (reliability), kemudahan pemeliharaan (maintaintability) dan karakteristiknya dapat diukur (Juran,1998)

            Dalam ISO dikatakan bahwa kualitas adalah keseluruhan cirri dan karakteristik produk atau jasa yang kemanpuannya dapat memuaskan kebutuhan baik yang dinyakatak secara tegas maupun tersamar (Brian,1993).

            Ditinjau dari sudut pandang produsen kualitas dapat diartikan sebagai kesesuaian dengan spesifikasinya (Juran, 1962; krajewsky, 1987) . suatu produk akan dinyatakan berkualitas oleh produsen apabila produk tersebut telah sesuai dengan spesifikasinya.

Kesesuaian mencakup beberapa unsur yaitu

1. sesuai dengan spesifikasi fisiknya,misalnya ciri fisik,technologi
2. sesuai dengan prosedurnya
3. sesuai dengan persyaratan nya.

Tiga ukuran Kualitas 

1. Kualitas design : sangat berhubungan dengansifat sifat keunggulan pada saat barang mula mula diimpikan. Misalnya oven microwave merupakan produk yang menggunakan technologi baru untuk memasak lebih cepat,lebik baik,hemat energy dibandingkan oven konvensionbal.
   Kualitas design dipengaruhi oleh beberapa faktor yaitu kualitas input,teknologi yang digunakan serta kualitas tenaga kerja dan manajer 
2. Kualitas penampilan : aspek ini mencakup performa produk di masa yang akan datang,yang dipengaruhi oleh dua factor yaitu keandalan produk yang berhubungan dengan waktu sebelum terjadi kerusakan,dan perawatan produk yang berhubungan dengan kemampuan mereparasi dan mengganti dengan cepat produk yang rusak.
3. Kualitas yang memenuhi : berhubungan dengan apakah produk yang dihasilkan agar memenuhi spesifikasi yang telah ditetapkan/diharapkan. Dalam hal ini terdapat 3 faktor yang mempengaruhi yaitu usia teknik produk,pengaruh produk,serta ketepana produk.

Faktor factor yang mempengaruhi kualitas

Secara umum factor factor yang mempengaruhi kualitas adalah sbb 

1. Fasilitas operasi seperti kondisi fisik bangunan
2. Peralatan dan perlengakapan
3. Bahan baku
4. Pekerja ataupun staf organisasi

Secara kusus factor yang mempengaruhi adalah sbb :

1. pasar atau tingkat persaingan : merupakan factor penentu dalam menetapkan kualitas output suatu perusahaan, makin tinggi tingkat persainagnakan memeberikan pengaruh pada perusahaan untuk menghasilkan produk yang berkualitas.
2. tujuan organisasi : adalah suatu tujuan operasi perusahaan apakah perusahaan bertujuan untuk menghasilkan volume output yang tinggi,barang yang berharga rendah,atau menghasilkan barang yang berharga mahal,exclusive
3. testing produk : testing yang kurang memadai terhadap produk yang dihasilkan dapat berakibat kegagalan dalam mengungkapkan kekurangan yang terdapat pada produk
4. desain produk : cara mendesain produk di awal yang dapat menentukan kualitas produk itu sendiri
5. proses produksi : proses untuk memproduksi barang dapat juga menntukan kualitas produk yang dihasilkan
6. kualitas input : jika bahan yang digunakan tidak memenuhi standart,TK yang tidak terlatih,atau pelengkapan yang digunakan kurang tepat akan berakibat pada kualitas produk yang dihasilkan
7. umpan balik konsumen : jika perusahaan kurang sensitive terhadap keluhan keluhan konsumen,kualitas tidak akan meningkat secara signifikan.

Alasan mengapa pengawasan kualitas diperlukan :

1. untuk menekan atau mengurangi volume kesalahan dan perbaikan
2. untuk menjaga atau menaikan kualitas sesuai standart 
3. untuk mengurangi keluhan atau penolakan konsumen
4. memungkinkan pengkelasan output
5. untuk mentaati peraturan dan spesifikasi
6. menjaga company image

Peranan Inspeksi

            Inspeksi merupakan bagian penting dari program pengawasan kualitas,inspeksi mencakup penentuan mengenai apakah suatu input atau output memenuhi standar kualitas yang mengakibatkan terjadinya kerusakan input atau output. Inspeksi diperlukan untuk menentukan bagus tidaknya kualitas dari suatu input atau output produk tersebut.

Untuk dapat menilai kualitas input/output dapat dilakukan dengan :

                                       1.            Tehnik sampling :

            Teknik ini dapat dilakukan dengan mengambil sample dari kualitas i/o dengan anggapan bahwa sample acak dengan jumplah yang memadai adalah wakil dari semua kualitas item yang hendak di teliti.

            Teknik sampling ini sangat tepat digunakan apabila

a.       volume item begitu besar dan sifatnya homogeny

b.      inspeksi merusak item

c.       waktu sangat terbatas

d.      biaya kerusakan tinggi

            Akan tetapi penggunaan teknik sampling ini juga menimbulkan resiko baik yang ditanggung produsen maupun konsumen sebagai kesalahan sampling. Misalnya jika kualitas sekumpulan produk sebenarnya ada yang jelek,tetapi setelah diambil sample ternyata tidak ditemukan kesalahan,akhirnya kesemuanya dinyatakan baik.

  2.         Teknik pemeriksaan lengkap

       Teknik ini menghendaki agar setiap unit i/o diperiksa kualitasnya.Teknik pemeriksaan lengkap dapat memakan waktu yang cukup lama bahkan berulang ulang yang dapat melelahkan pemeriksa. Untuk mengurangi kelemahan kelemahan tersebut maka para inspector harus tahu apa yang harus dilakukan,terlatih baik dan betul betul kualified memiliki kemampuan fisik dan psikologis.

            Full inspection sangat tepat digunakan apabila

a.       biaya kerusakan sangat tinggi

b.      Item bersifat heterogen

c.       Waktu cukup tersedia

d.      Inspeksi tidak merusak item

Untuk melakukan proses pengawasan yang tepat dalam proses transformasi,terdapat beberapa titik penting dimana letak pengawasan harus dilakukan

1. pada saat menerima input seperti bahan baku,maupun komponen lainya
2. sebelum proses transformasi,seperti pencampuran bahan baku
3. pada saat proses transformasi sedang berlangsung
4. setelah proses trasnformasi (pada saat keluaran produksi/setelah proses selesai)
5. ketika para konsumen mengeluh

disamping memutuskan dimana letak yang harus di inspeksi ,perusahaan juga harus memutuskan tentang apa yang harus di inspeksi,kapan,bagaimana,dan siapa yang melakukan inspeksi

Pengawasan proses :

            Dilakukan secara teratur pada suatu proses yang sedang berlangsung untuk menentukan apakah elemen system mengalami kerusakan yang salah fungus,misalnya tes darah untuk mendeteksi kalainan manusia

Sampling penerimaan :

Untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu item seperti dalam menerima bahan baku,komponen atau sub komponen lainya

Menetapkan batas pengawasan optimum :
batas untuk menyatakan diterima atau ditolaknya item yang diperiksa,umumnya ditetapkan pada dua hingga tiga standar deviasi. Idealnya batas batas pengawasan kualitas harus disusun sesuai dengan biaya dan manfaat yang akan diperoleh

Metode pengawasan proses :

            Digunakan untuk memonitor karakteristik kualitas selama prose transformasi berlangsung. Metode ini sangat berguna terutama dalam hal mengukur kualitas yang terdapat pada barang atau jasa dan untuk mendeteksi apakah proses itu sendiri mengalami perubahan sehingga mempengaruhi kualitas

Hukum Bisnis- Apartemen

1.Apa Hak Pemilik apartemen?  Apakah HGB,HGU,dan HM?

            Strata title atau Sebagian orang menyebut apartemen, tetapi sebenarnya pengertian apartemen lebih sesuai untuk rumah susun yang disewakan, sedangkan untuk rumah susun yang dapat dimiliki, lebih tepat disebut kondominium.

            Perlu diketahui bahwa apartemen, kondominium, rusunami, rusunawa, anami, rumah susun non hunian semuanya itu merupakan nama lain dari rumah susun yang peraturan perundang undangannya diatur oleh negara sesuai dengan UU No. 16 tahun 1985.

                Berdasarkan status tanahnya, apartemen digolongkan:

1. Tanah Negara
2. Tanah Hak Milik
3. Tanah Pengelolaan

            Jika apartemen didirikan di atas tanah negara maka status pengelolaan oleh developer menjadi HGB (Hak Guna Bangunan) Murni, jika berdiri ditanah hak milik maka hak pengelolaan oleh developer menjadi HGB Hak Milik.Sedangkan jika developer hanya diberi kuasa untuk membangun apartemen ditanah pihak ketiga maka statusnya HGB Pengelolaan Lahan. 

Jadi ada 3 status kepemilikan oleh developer:

1. HGB Murni
2. HGB Hak Milik (SHM = Sertifikat Hak Milik) . inilah yang bisa di agunkan ke lembaga Fidusial/Bank
3. HGB HPL

Akan tetapi rasa-rasanya hampir tidak pernah developer memilki ijin dengan status HGB Hak Milik karena dalam peraturan tentang rumah susun dijelaskan bahwa yang berhak memiliki unit rumah susun adalah warga negara Indonesia sehingga agar rumah susun bisa dimiliki oleh warga negara asing biasanya developer mendowngrade statusnya menjadi HGB Murni.

           

            Dari HGB yang dimiliki oleh developer maka status kepemilikan sertifikatnya oleh setiap pemilik unit  menjadi SHMSRS (Satuan Hak Milik Satuan Rumah Susun). Perlu digaris bawahi bahwa SHMSRS bukan memberikan kepastian kepada pemilik unit bahwa tanah apartemen dengan serta merta menjadi milik pemilik unit secara keseluruhan akan tetapi bergantung pada status tanah yang dimiliki oleh developer.

           

            Dalam kepemilikan unit apartemen juga ada hak milik dan hak guna bangunan. Kalo hak milik maka akan menjadi milik penghuni selamanya, kalo hak guna bangunan hanya terbatas beberapa puluh tahun.

            Tapi memang beda antara hak milik tanah biasa dan hak milik apartemen.

Jika apartemen, hak miliknya terbagi tiga: milik pribadi (unit apartemen), barang milik bersama (lift, tangga, parkir dll) dan tanah milik bersama.

            Dengan ada perbedaan atas kepemilikan tersebut, maka yang 100 % dimiliki pribadi adalah yang unit saja. Untuk tanah dan lain lain akan dimiliki bersama sama, yang nilai kepemilikan pribadi akan dinyatakan dalam persen di surat hak milik yang ada.

            Untuk umur dari kepemilikan adalah sesuai dengan umur tanah nya, dimana tanah bisa berupa HGB/HPL/Hak Pakai, dimana pada masa nya bisa diperpanjang secara bersama sama oleh penhuni (PPRS).

           

            Status yang paling aman adalah pihak developer mengantongi status HGB Hak Milik yang artinya tanah yang dibangun adalah milik developer dan perlu diperjelas apakah tanah apartemen tersebut menjadi pemilik unit dengan perbandingan rata-rata luas unit yang dimiliki dengan total unit yang ada, atau tidak. Biasanya jika pemilik unit menjadi pemilik tanah maka harga apartemen tersebut akan menjadi sangat mahal.

            Status yang aman kedua adalah HGB Murni karena tanah apartemen milik negara yang mana jika negara meminta tanah tersebut dikembalikan maka negara akan membayar sebesar 80% dari harga tanah saat itu dan masing masing pemilik akan mendapatkan proporsional berdasarkan luas unit yang dimiliki dibagi dengan total luas unit yang ada.

            Status yang sangat tidak aman adalah developer hanya mengantongi ijin HGB HPL saja yang mana jika pemilik tanah (pihak ketiga) meminta tanahnya kembali setelah masa HGB berakhir maka pemilik unit rumah susun tidak akan mendapatkan penggantian sepeserpun.

 

2. Dibuktikan dengan apa status kepemilikan Apartemen?

            Bukti Kepemilikan atas Satuan Rumah Susun (Sarusun)

            Bukti bahwa seseorang memiliki sarusun adalah berupaSertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun mewakili hak perseorangan atas unit sarusun yang dimilikinya dan hak pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersaman dan tanah bersama.

            Alangkah baiknya jika di saat akan membeli sebuah apartemen baru, di usahakan agar bisa mendapatkan no registrasi HGB, IMB & SIPPT yang mana bisa di cek sendiri legalitasnya di BPN & BPP Pemda agar lebih yakin lagi status kepemilikan  mana yang ingin anda peroleh.

            Jadi, sebelum membeli, Anda perlu meneliti status kepemilikan tanah tempat apartemen itu berdiri. Sebagai tanda bukti hak milik atas rusun maka diterbitkan sertifikat hak milik rumah rusun (strata title) yang terdiri atas:

1.      Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama.

2.      Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang menunjukkan satuan rusun yang dimiliki.

3.      Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang bersangkutan. Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Seandainya terjadi bencana dan menyebabkan apartemen roboh dan tidak dapat dipergunakan lagi, maka kepemilikan atas apartemen yang digunakan secara terpisah hapus, namun pemilik apartemen berhak memperoleh bagian atas hak milik bersama terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai nilai perbandingan proporsionalnya dengan melihat kenyataan yang ada. Apabila gempa tidak hanya menyebabkan apartemen roboh, namun juga menyebabkan tanah di bawahnya musnah, maka hak milik atas apartemen tersebut hapus. Hapusnya hak milik atas satuan rumah susun (apartemen) berdasarkan Pasal 50 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.

3.Lembaga apa yang menjamin kepemilikan apartemen? Lembaga Penggadaian,Vidusial,atau Hak Jaminan?

Karna ketika dalam penjaminan,yang dijaminkan adalah sertifikatnya,maka Lembaga yang menjamin kepemilikan apartemen adalah lembaga Fidusial